بررسی شرط سلب حق پیش فروش قرارداد مشارکت در ساخت

اهمیت حق پیش فروش قرارداد مشارکت در ساخت و مشکلات حقوقی ناشی از آن و اختلافات ناتمام مالک و سازنده بر هیچ کسی پوشیده نیست. بواسطه اهمیت موضوع تصمیم دارم به صورت مفصل در باره یکی از موضوعات خیلی مهم و حساس که بصورت شرط ضمن عقد در قرارداد مشارکت در ساخت نوشته می شود مطالبی را از دیدگاه و منظر حقوقی بررسی و موشکافی کنیم.

شرطی که از آن صحبت شد اینگونه است که: هیچ یک از طرفین یعنی سازنده و مالک حق فروش و یا پیش فروش واحدهای آپارتمانی سهم خود را تا مرحله مثلا نازک کاری ندارند یا تا زمان اجرای سقف پنجم ندارند یا تا زمان ۹۰ درصد پیشرفت فیزیکی ندارند یا تا پایان پروژه و اخذ پایان کار و غیره ندارند. صرف نظر از تفاوت در بخش پایانی این شرط نکته مهم این است که اگر قبل وقوع شرط هر یک از طرفین بخشی یا تمام سهم خود را به غیر منتقل نماید نتیجه قرارداد چیست؟ قبل از پاسخ اشاره به این نکته حائز اهمیت است که در برخی قراردادها دیده می شود که برای نقض شرط و یا تخلف از شرط ضمانت اجرا مقرر می­شود مثلا حق فسخ قرارداد برای طرف دیگر یعنی مشروط له یا باطل بودن قرارداد پیش فروش یا مبلغی خسارت پیش بینی می­شود و گاهی هم فقط شرط سلب حق پیش فروش گنجانده شده اما نتیجه عدم توجه به شرط با سکوت مواجه است یعنی فاقد ضمانت اجرا است. خوب با این مقدمه چندتا سوال قابل طرح است که طبق سوالات در مقاله بعدی به پاسخ این سوالات می پردازیم:

سوال اول) آیا اصولا چنین شرطی از منظر حقوقی صحیح است یا خیر؟

سوال دوم) انتقال چند دانگ بصورت رسمی به نام سازنده تفاوتی با زمانی که انتقال رسمی صورت نگرفته دارد؟

سوال سوم) میزان پیشرفت پروژه تاثیری در تخلف از تعهد دارد؟

سوال چهارم) آیا مشروط له یعنی طرف دیگر حق درخواست بطلان یا فسخ قرارداد مشازکت یا قرارداد پیش فروش را دارد؟ سوال پنجم) دعوای فسخ یا بطلان بر فرض امکان به طرفیت چه کسانی قابل طرح است طرفین قرارداد و منتقل الیه یعنی پیش خریدار؟ رویه محاکم چگونه است؟

در پاسخ به سوال اول باید اشاره شود که درج و ثبت چنین شرطی صحیح است و مطابق مفاد ماده ۱۰ قانون مدنی ایران می باشد و هدف و منظور طرفین سلب دائمی حق پیش فروش نیست بلکه یک ممنوعیت موقتی تا موعد مقرر در قرارداد مشارکت است والا سلب کلی و دائمی حق پیش فروش از یکی از طرفین خلاف ذات عقد مشارکت بوده و طرفین نمیتوانند این حق را طی شرط در قرارداد بطور دائمی ساقط کنند.

پاسخ سوال دوم اینکه درصدی مشاع از ملک موضوع قرارداد مشارکت بصورت عادی یا رسمی به سازنده منتقل شود منوط به توافق طرفین است اما چون در مواد ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت مزایایی برای مالک سند رسمی پیش بینی شده قاعدتا انتقال رسمی سهم سازنده به نام او مشمول حمایتهای قانونی می شود که اسناد عادی فاقد آن هستند اما در بحث قرارداد مشارکت تعیین سهم طرفین بصورت درصد و تعیین واحدها در قالب تقسیم نامه بصورت عادی نباید شبهه بی اعتباری قرارداد مشارکت را تداعی کند اما سیکل رسیدگی حقوقی آن متفاوت است وگرنه حق سازنده محفوظ است.

پاسخ سوال سوم اگر در قرارداد مشارکت برای امکان انتقال سهم یا آپارتمان های موضوع تقسیم نامه درصدی از پیشرفت پروژه تعیین شده باشد تا قبل از رسیدن پیشرفت فیزیکی مورد نظر مثلا ۹۰ درصد پیشرفت کار، امکان پیش فروش یا انتقال منع قراردادی دارد هرچند  از منظر قانونی انتقال مال غیر محسوب نمی شود اما برای طرف دیگر یعنی مالک امکان فسخ قرارداد مشارکت یا امکان طرح دعوای ابطال قرارداد پیش فروش مهیا است مشروط براینکه کارشناس رسمی دادگستری از طریق تامین دلیل عدم پیشرفت مورد نظر طبق درصد مقرر در قرارداد را تعیین و تایید کند

پاسخ سوال چهارم آگاهی از این موضوع مهم بوده که آیا ملک موضوع پیش فروش در قالب قرارداد مشارکت اولا سهم سازنده یا مالک است یا خیر ثانیا آیا اجازه پیش فروش پیش بینی شده و اگر پاسخ مثبت است چه شرایطی دارد؟ مثلا ممکن است اجازه پیش فروش با ۹۰درصد پیش رفت و منوط به اجازه و امضای طرف دیگر و گاهی دیده شده امضای داور مرضی الطرفین نیز شرط می شود لذا پیش خریدار نیز حتما باید مفاد قرارداد مشارکت رت بطور دقیق مطالعه و بررسی کند .اما عدم رعایت این موضوع به صورت شرط در قرارداد می آید پیش فروشنده و پیش خریدار را با مشکل جدی مواجه میکند مگر اینکه مالک رضایت خود را ذیل قرارداد یا بطور جداگانه اعلام کند.در غیر اینصورت مالک میتواند دادخواست فسخ قرارداد مشارکت را علیه سازنده بدهد مشروط براینکه خیاران قانونی را ساقط نکرده باشد و علیه پیش خریدار دادخواست ابطال قرارداد میش فروش بدهد.

پاسخ سوال پنج در انتهای پاسخ سوال ۴ به این سوال پاسخ داده شد.

نوشته بررسی شرط سلب حق پیش فروش قرارداد مشارکت در ساخت اولین بار در مرکز جامع اطلاع رسانی مباشر پدیدار شد.